Louer ou acheter

Ce que le comparateur calcule pour vous

Le comparateur additionne tous les flux financiers de chaque scénario sur la durée choisie. Pour l'achat : apport initial, mensualités versées, frais de notaire, charges de propriétaire, capital restant dû si vous revendez avant la fin du prêt, moins la valeur de revente estimée. Pour la location : loyers cumulés avec revalorisation annuelle et charges locatives, diminués du rendement de l'apport et des frais de notaire si vous indiquez un taux de placement.

Le résultat clé est le point mort : la première année où le coût net cumulé de l'achat passe sous celui de la location. Avant ce seuil, louer coûte moins cher. Après, acheter est financièrement préférable.

Le détail affiche aussi la mensualité du prêt, le capital restant dû à rembourser à la revente et la valeur de revente estimée, pour vérifier chaque terme du calcul.

Les repères pour décider entre louer et acheter

• L'horizon de détention est le paramètre le plus déterminant. Sur une durée courte, les frais de notaire n'ont pas le temps d'être amortis et la part de capital déjà remboursée reste faible : la location est souvent moins coûteuse, sauf si le loyer est élevé par rapport au prix du bien.
• La valorisation du bien change radicalement l'équilibre. Dans l'exemple complet ci-dessous, passer de 1,5 % de valorisation et 2 % de hausse du loyer à 0 % et 0 % repousse le point mort de 4 à 12 ans.
• Les charges de copropriété, la taxe foncière et l'entretien sont à la charge du propriétaire : 180 € par mois représentent 32 400 € sur 15 ans. Sous-estimer ce poste peut réduire significativement l'avantage apparent de l'achat.
• La revalorisation du loyer érode progressivement l'avantage de la location. Un loyer de 1 000 € revalorisé de 2 % par an représente 12 000 € la première année et 14 341,11 € la 10e. L'achat avec mensualité fixe devient comparativement plus avantageux chaque année.

Glossaire : les termes clés pour lire votre simulation

Point mort : première année à partir de laquelle le coût total cumulé de l'achat (net de la valeur de revente) devient inférieur au coût total cumulé de la location. C'est le seuil de rentabilité de l'achat.

Coût total achat : somme de l'apport, des mensualités versées sur l'horizon, des frais de notaire, des charges propriétaire et du capital restant dû remboursé à la revente, diminuée de la valeur de revente estimée. Il représente le coût net de l'opération.

Coût total location : somme des loyers versés sur l'horizon (avec revalorisation annuelle si renseignée) et des charges locatives, diminuée du gain du placement de l'apport si vous indiquez un rendement.

Économie réalisée : écart absolu entre le coût total achat et le coût total location sur l'horizon choisi. Si positif, le scénario gagnant économise ce montant par rapport à l'autre.

Valorisation du bien : hausse annuelle estimée du prix du bien. Elle influence directement la valeur de revente et donc le coût net de l'achat. Les prix peuvent aussi baisser : testez une valorisation nulle ou négative.

Revalorisation du loyer : hausse annuelle du loyer, généralement indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE.

Comment fonctionne la comparaison louer ou acheter ?

Le comparateur simule les deux scénarios en parallèle sur la même période. Pour l'achat, il calcule la mensualité par la formule des annuités constantes, reconstitue le capital restant dû à chaque date de revente potentielle, et intègre la valorisation du bien. Le coût net d'achat est toujours comparé à un équivalent locatif, c'est-à-dire ce que vous auriez dépensé en loyers sur la même période.

Pour la location, le comparateur applique la revalorisation annuelle année après année. Si le loyer initial est de 900 €/mois et que la revalorisation est de 2 %, la 5e année le loyer mensuel sera de 900 × (1,02)^4 = 974,19 €, et la 10e année 900 × (1,02)^9 = 1 075,58 €.

Le point mort est calculé par itération : pour chaque année de 1 à max(durée prêt, 30 ans), le comparateur compare les coûts cumulés achat et location. La première année où l'achat devient moins cher marque le point mort.

Les formules du coût total achat et du coût total location

La mensualité du prêt : M = C × (r/12) / (1 − (1 + r/12)^(−n×12)), où C = montant emprunté, r = taux annuel, n = durée en années.

Le capital restant dû après k mensualités : B_k = C × (1 + r/12)^k − M × ((1 + r/12)^k − 1) / (r/12). Ce terme s'ajoute au coût achat car il représente la dette que vous soldez lors de la revente ; il est nul si l'horizon dépasse la durée du prêt.

Le coût total achat sur l'horizon H : coût = apport + M × min(H, n) × 12 + frais_notaire + charges_proprio × H × 12 + B_(H×12) − prix_bien × (1 + val)^H, où val = taux de valorisation annuel.

Le coût total location sur l'horizon H : si g = taux de revalorisation annuel : total_loyers = loyer × 12 × ((1 + g)^H − 1) / g. Si g = 0 : total_loyers = loyer × 12 × H. Coût total = total_loyers + charges_locataire × H × 12 − gain_placement, avec gain_placement = (apport + frais_notaire) × ((1 + p)^H − 1) si vous indiquez un rendement p.

Exemple simple : 250 000 € à acheter vs 900 €/mois sur 10 ans

Données : prix du bien = 250 000 €, apport = 50 000 €, taux = 3,5 %, durée = 20 ans, loyer = 900 €/mois, horizon = 10 ans, aucune option avancée.

Mensualité : 200 000 × (0,035 / 12) / (1 − (1 + 0,035 / 12)^−240) = 1 159,92 €.

Total mensualités sur 10 ans : 1 159,9194 × 120 = 139 190,33 €. Capital restant dû après 10 ans : 117 298,81 €. Valeur de revente (0 % valorisation) : 250 000 €.

• Coût total achat : 50 000 + 139 190,33 + 0 + 0 + 117 298,81 − 250 000 = 56 489,14 €
• Coût total location : 900 × 12 × 10 = 108 000 €
• Économie achat : 108 000 − 56 489,14 = 51 510,86 €
• Point mort : dès l'année 1 (6 887,92 € côté achat contre 10 800 € de loyers)

Dans ce scénario (bon apport, loyer relativement élevé par rapport au prix du bien), l'achat est avantageux dès la première année. Le capital restant dû à la revente est largement absorbé par la valeur du bien.

Exemple complet avec valorisation, charges et revalorisation du loyer

Scénario : prix du bien = 350 000 €, apport = 70 000 €, taux = 4 %, durée = 25 ans, loyer = 1 100 €/mois, frais de notaire = 25 000 €, charges propriétaire = 180 €/mois, valorisation = 1,5 %/an, charges locataire = 60 €/mois, augmentation loyer = 2 %/an, horizon = 15 ans.

Mensualité : 280 000 × (0,04 / 12) / (1 − (1 + 0,04 / 12)^−300) = 1 477,94 €.

Total mensualités 15 ans : 1 477,9432 × 180 = 266 029,77 €. Capital restant dû à 15 ans : 145 976,70 €. Valeur de revente : 350 000 × (1,015)^15 = 437 581,22 €. Charges propriétaire : 180 × 180 = 32 400 €.

• Coût total achat : 70 000 + 266 029,77 + 25 000 + 32 400 + 145 976,70 − 437 581,22 = 101 825,25 €
• Total loyers (2 %/an) : 1 100 × 12 × ((1,02)^15 − 1) / 0,02 = 228 273,10 €
• Charges locataire : 60 × 180 = 10 800 €
• Coût total location : 228 273,10 + 10 800 = 239 073,10 €
• Économie achat : 137 247,86 €
• Point mort : 4 ans

La valorisation et la revalorisation du loyer jouent un rôle déterminant : sans elles (0 % et 0 %), le point mort de ce scénario passe de 4 à 12 ans. La valorisation de 1,5 % par an sur 15 ans ajoute 87 581,22 € à la valeur de revente.

Comment lire le point mort et l'économie calculée ?

Le point mort ne signifie pas que l'achat est rentable avant ou après cette date dans l'absolu. Il indique uniquement à quel moment le coût cumulé net de l'achat passe sous le coût cumulé de la location, à paramètres constants.

Si le comparateur affiche « Non atteint », cela signifie que sur toute la période analysée (30 ans, ou la durée du prêt si elle est plus longue), la location reste moins coûteuse. Ce cas se produit souvent quand le loyer est très bas par rapport au prix du bien (ratio prix/loyer élevé), la valorisation est nulle ou négative, ou les frais de notaire sont élevés et la durée de détention courte.

Sans rendement de placement saisi, l'économie affichée ne tient pas compte de ce que l'apport aurait rapporté s'il avait été placé (coût d'opportunité). Renseignez le champ « Rendement d'un placement alternatif » pour l'intégrer : dans l'exemple simple, un rendement de 3 % rapporte 17 195,82 € sur 10 ans au locataire, ce qui ramène l'économie de l'achat de 51 510,86 € à 34 315,04 €.

Attention : quand le coût total achat est négatif, cela ne signifie pas que l'achat vous rapporte de l'argent. Cela signifie que la valeur de revente dépasse l'ensemble des sommes versées et du capital restant dû. C'est un signe d'opération très favorable, qui repose entièrement sur l'hypothèse de valorisation retenue.

Louer ou acheter : les critères qui font la différence

Achetez si vous avez un horizon de détention long et une situation stable. Les frais de notaire sont amortis sur la durée, et une éventuelle valorisation joue en votre faveur. L'achat impose une stabilité géographique que la location ne requiert pas.

Restez locataire si votre situation professionnelle est mobile (mutation, reconversion, projet à l'étranger) ou si vos revenus ne permettent pas de rester confortablement sous le taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Forcer un achat avec un endettement excessif génère un risque patrimonial en cas de difficultés.

Comparez aussi les marchés locaux. Plus le prix d'achat est élevé par rapport au loyer annuel d'un logement équivalent, plus le point mort recule : testez le calculateur avec les prix et les loyers réels de votre ville.

Avant de décider, estimez le montant raisonnable d'un loyer selon votre budget et calculez le montant maximal que vous pouvez emprunter sans dépasser le taux d'endettement maximal de 35 %, assurance comprise.

Calculateurs pour affiner votre projet immobilier

Utilisez le calculateur de coût du loyer pour estimer si votre loyer actuel est cohérent avec votre budget mensuel et combien vous économiseriez en changeant de logement avant d'acheter.

Utilisez le calculateur de prêt immobilier pour obtenir la mensualité exacte, le coût total des intérêts et la simulation complète avec assurance emprunteur et frais de notaire.

Utilisez le calculateur de capacité d'emprunt immobilier avant de simuler l'achat : il détermine le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus nets et votre taux d'endettement maximal, pour s'assurer que le scénario achat est réalisable.

Les erreurs qui faussent la comparaison louer ou acheter

• Comparer les mensualités au loyer : la mensualité est plus élevée que le loyer dans la quasi-totalité des cas, surtout en début de prêt. Mais la mensualité reconstruit un patrimoine ; le loyer ne laisse rien. La comparaison correcte porte sur les coûts nets cumulés sur la durée, pas sur les flux mensuels.
• Oublier les charges de propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation et entretien ne sont pas inclus dans la mensualité. À 180 € par mois, ils représentent 32 400 € sur 15 ans.
• Surestimer la valorisation : projeter une forte hausse annuelle sur 20 ans est risqué. Retenez une hypothèse prudente pour le scénario de base et testez toujours avec 0 % pour voir le résultat sans effet prix.
• Ignorer le coût d'opportunité de l'apport : l'apport investi dans l'achat ne génère pas de rendement financier. Placé, il aurait pu croître. Renseignez un rendement de placement pour intégrer ce manque à gagner, qui rend l'achat moins avantageux que le calcul brut ne le suggère.