Calculateur de prêt immobilier

Ce que ce simulateur calcule en un coup d'oeil

Le calculateur applique la formule des annuités constantes pour déterminer la mensualité de votre prêt immobilier. Il calcule ensuite le total des intérêts versés sur la durée, le coût de l'assurance emprunteur si renseignée, et le coût global incluant tous les frais annexes.

Le résultat principal est la mensualité totale, assurance emprunteur incluse lorsqu'elle est renseignée. Si vous avez renseigné un apport personnel, le calculateur affiche également le montant emprunté (prix du bien moins apport), le taux d'apport et la décomposition complète du coût total.

Pour comparer deux offres bancaires sur une base équitable, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre tous les coûts obligatoires. Ce calculateur détaille le coût du crédit (intérêts, assurance, frais de dossier) qui entre dans ce type de comparaison.

Les repères essentiels d'un prêt immobilier

• La mensualité dépend de trois variables (montant, taux et durée), mais c'est le taux qui a l'impact le plus fort en valeur absolue sur longue période. Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,5 % à 2,5 % économise 30 034,09 € d'intérêts.
• Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total. Passer de 20 à 25 ans sur 200 000 € à 3,5 % réduit la mensualité de 158,67 € par mois mais ajoute 21 993,48 € d'intérêts.
• L'assurance emprunteur pèse lourd. Sur un prêt de 300 000 € sur 25 ans, une assurance à 0,30 %/an représente 22 500 €, soit plus de 7 % du montant emprunté.
• Les frais de notaire s'appliquent au prix du bien, pas au montant du prêt. Ils représentent 7,5 à 8,5 % du prix dans l'ancien depuis la hausse des droits départementaux d'avril 2025, et 2 à 3 % dans le neuf. Sur un bien ancien à 300 000 €, comptez de 22 500 à 25 500 €.
• Le taux d'endettement maximal fixé par le HCSF est de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise (mensualités de tous vos crédits / revenus nets mensuels), pour une durée de 25 ans au plus. Votre banque l'évalue systématiquement avant d'accorder votre crédit.
• Le taux d'apport est le ratio entre votre apport personnel et le prix total du bien (apport / prix du bien). Les banques recommandent un minimum de 10 % pour couvrir les frais de notaire, et apprécient 20 % pour les meilleurs taux. Pour 300 000 € d'achat avec 30 000 € d'apport, le taux est de 10 %, soit le seuil minimal.

Les termes à connaître pour lire votre simulation

Taux nominal : taux d'intérêt annuel brut hors assurance, frais et charges. C'est le taux affiché dans les offres bancaires. Il sert de base au calcul de la mensualité mais ne reflète pas le coût réel complet.

TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : taux qui intègre le taux nominal, l'assurance emprunteur obligatoire, les frais de dossier et les garanties. Il est légalement obligatoire dans toute offre de prêt et permet de comparer des offres de banques différentes sur une base identique.

Mensualité : somme versée chaque mois incluant une part de remboursement du capital (principal) et une part d'intérêts. En début de prêt, la part d'intérêts est dominante ; elle diminue progressivement au fil des échéances.

Intérêts totaux : somme cumulée de tous les intérêts versés sur la durée du prêt. C'est la rémunération de la banque pour le service de crédit.

Assurance emprunteur : assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Elle est généralement obligatoire et peut être souscrite auprès de la banque ou externalisée (délégation d'assurance).

Frais de notaire : frais liés à l'acte de vente immobilier, comprenant les droits de mutation (taxes), les émoluments du notaire et les débours. Ils s'ajoutent au coût total de l'opération, sont dus même si le bien est financé à crédit et n'entrent pas dans le coût du crédit.

Comment fonctionne le calcul de mensualité immobilière ?

Un prêt immobilier à taux fixe fonctionne par annuités constantes : chaque mois, vous versez la même somme. La répartition entre capital et intérêts évolue au fil du temps, mais le total mensuel reste identique.

Au début du prêt, votre solde restant dû est élevé. Les intérêts sont calculés sur ce solde, ils occupent donc une part importante de la mensualité. Au fur et à mesure des remboursements, le capital restant diminue, les intérêts calculés sur ce capital diminuent aussi, et la part de capital remboursé augmente.

C'est pour cette raison qu'un remboursement anticipé effectué tôt dans la vie du prêt est particulièrement efficace : il réduit le capital sur lequel sont calculés les intérêts futurs.

L'assurance emprunteur fonctionne différemment : elle est calculée sur le capital initial ou sur le capital restant dû selon les contrats. Ce calculateur applique la méthode du capital initial (taux_assurance × montant emprunté / 12), ce qui est la plus courante dans les offres groupées bancaires.

La formule de mensualité d'un prêt immobilier

La formule de la mensualité hors assurance est : M = C × (r/n) / (1 − (1 + r/n)^(−n×t))

• M = mensualité hors assurance
• C = montant emprunté en euros (prix du bien moins apport personnel)
• r = taux d'intérêt annuel nominal en décimal (3,5 % = 0,035)
• n = nombre de mensualités par an (12)
• t = durée en années. Le terme r/n est le taux mensuel.

La mensualité avec assurance est : M_totale = M + (C × taux_assurance_annuel / 12)

• M_totale = mensualité assurance comprise
• taux_assurance_annuel = taux annuel de l'assurance emprunteur en décimal (0,30 % = 0,003), appliqué au capital initial

Le coût total de l'opération est : C_total = montant + intérêts + assurance_totale + frais_notaire + frais_dossier. Le total des intérêts vaut : (M × n × t) − C. Le coût du crédit, au sens du Code de la consommation, exclut le capital et les frais de notaire : intérêts + assurance_totale + frais_dossier.

Cas particulier si le taux est nul (prêt sans intérêts, PTZ) : M = C / (n×t), soit le capital divisé par le nombre de mensualités.

Exemple simple : bien à 230 000 €, apport de 30 000 €

Données : prix du bien P = 230 000 €, apport personnel A = 30 000 €, taux annuel r = 3,5 %, durée t = 20 ans (240 mensualités), aucune assurance ni frais.

Montant emprunté : 230 000 − 30 000 = 200 000 €. Taux d'apport : 30 000 / 230 000 = 13,04 %.

Taux mensuel : 0,035 / 12 = 0,002917. Application de la formule : 200 000 × 0,002917 / (1 − (1,002917)^(−240)) = 1 159,92 €/mois.

• Mensualité hors assurance : 1 159,92 €
• Total remboursé : 1 159,9194 × 240 = 278 380,66 €
• Intérêts totaux : 278 380,66 − 200 000 = 78 380,66 € (la banque perçoit 39,19 % du montant emprunté sur 20 ans)

Un taux d'apport de 13,04 % couvre les frais d'acquisition dans l'ancien, qui représentent 7,5 à 8,5 % du prix depuis la hausse des droits départementaux d'avril 2025 (17 250 € à 19 550 € ici), et laisse une réserve de 10 450 € à 12 750 €. Pour négocier un taux nominal plus bas, un apport supérieur à 20 % du prix (soit 46 000 € ici) renforce sensiblement le dossier.

Exemple complet : bien à 321 000 €, apport 21 000 €, frais inclus

Scénario : prix du bien = 321 000 €, apport = 21 000 €, taux = 4 %, durée = 25 ans, assurance emprunteur = 0,30 %/an, frais de notaire = 21 000 €, frais de dossier = 1 500 €.

Montant emprunté : 321 000 − 21 000 = 300 000 €. Taux d'apport : 21 000 / 321 000 = 6,54 %.

Taux mensuel : 0,04 / 12 = 0,003333. Mensualité hors assurance : 300 000 × 0,003333 / (1 − (1,003333)^(−300)) = 1 583,51 €. Assurance mensuelle : 300 000 × 0,0030 / 12 = 75,00 €. Mensualité totale : 1 658,51 €.

• Intérêts totaux : 1 583,5105 × 300 − 300 000 = 175 053,16 €
• Coût total assurance : 75 × 300 = 22 500 €
• Frais de notaire : 21 000 €
• Frais de dossier : 1 500 €
• Coût total de l'opération : 300 000 + 175 053,16 + 22 500 + 21 000 + 1 500 = 520 053,16 €
• Coût du crédit (intérêts, assurance et frais de dossier) : 175 053,16 + 22 500 + 1 500 = 199 053,16 €

Deux points à retenir. Premier point : avec un taux d'apport de 6,54 %, l'apport couvre exactement les frais de notaire, sans contribution au prix du bien. Les banques accordent parfois ce financement pour les profils solides, mais à des conditions moins avantageuses. Deuxième point : le coût total de l'opération dépasse de 73,35 % le montant emprunté. Réduire le taux d'assurance via la délégation peut économiser plusieurs milliers d'euros sur 25 ans.

Comment lire les résultats de votre simulation ?

La mensualité affichée est le montant que vous versez chaque mois. Si vous avez renseigné l'assurance, la ligne « Assurance mensuelle » indique la part qui couvre votre protection, distincte du remboursement du capital et des intérêts.

Le coût du crédit (intérêts, assurance, frais de dossier) est le chiffre à retenir pour comparer deux offres portant sur le même montant. Le coût total de l'opération y ajoute le capital et les frais de notaire. Une mensualité plus faible peut cacher un coût plus élevé si la durée est allongée ou si l'assurance est plus chère.

Si vous avez renseigné un apport, le bloc financement affiche le prix du bien, l'apport avec le taux d'apport (apport / prix du bien) et le montant emprunté. Un taux d'apport inférieur à 10 % rend le dossier plus difficile à accepter : il ne couvre généralement pas les frais de notaire, que les banques exigent sur fonds propres. Un apport de 20 % ou plus améliore le profil et permet souvent d'obtenir de meilleures conditions.

Comparez toujours la somme de vos mensualités de crédit, assurance comprise, à 35 % de vos revenus nets mensuels avant impôt. Si elle dépasse ce seuil, votre dossier sera difficile à faire accepter par une banque sans apport complémentaire ou sans garant.

Durée courte ou longue : quel impact sur le coût total ?

Pour un prêt de 200 000 € à 3,5 %, voici la comparaison par durée, par rapport à 15 ans :

• 15 ans : mensualité 1 429,77 €, intérêts totaux 57 357,71 €
• 20 ans : mensualité 1 159,92 € (269,85 € de moins par mois), intérêts totaux 78 380,66 € (21 022,95 € de plus)
• 25 ans : mensualité 1 001,25 € (428,52 € de moins par mois), intérêts totaux 100 374,14 € (43 016,43 € de plus)

Passer de 20 à 25 ans ajoute 21 993,48 € d'intérêts, soit 4 398,70 € par année supplémentaire, pour 158,67 € de mensualité en moins. La réduction mensuelle apparente s'accompagne d'un surcoût total bien supérieur. Au-delà de 25 ans, le HCSF n'autorise un crédit immobilier qu'avec un différé d'amortissement de 2 ans au plus, lorsque l'entrée dans le logement est décalée (achat sur plan, construction).

La durée optimale est celle qui maintient vos mensualités de crédit, assurance comprise, en dessous de 35 % de vos revenus nets, tout en limitant la durée au maximum supportable. Si vos revenus permettent de rembourser confortablement sur 20 ans, ne partez pas sur 25 ans pour dégager une trésorerie courante.

Calculateurs pour préparer votre dossier de financement

Utilisez le calculateur de capacité d'emprunt avant ce simulateur : il détermine le montant maximal que vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos charges et le taux d'endettement maximal de 35 %. Une fois cette capacité connue, vous pouvez simuler la mensualité correspondante ici.

Utilisez le calculateur de taux d'endettement pour vérifier que votre mensualité reste dans les critères bancaires standard. Un taux supérieur à 35 % impose généralement un apport plus important ou une durée allongée.

Utilisez le simulateur de prêt généraliste pour des projections plus avancées : il affiche un aperçu de l'échéancier, accepte d'autres fréquences de paiement et permet de saisir des indemnités de remboursement anticipé.

Les erreurs fréquentes lors d'une simulation de prêt immobilier

• Simuler sans inclure l'assurance emprunteur : la plupart des banques exigent une assurance pour accorder un prêt immobilier. L'omettre sous-estime la mensualité réelle, de 75 € par mois pour 300 000 € assurés à 0,30 %, ce qui fausse votre taux d'endettement calculé.
• Oublier les frais de notaire dans votre budget global : dans la majorité des cas, ces frais ne font pas partie du prêt et sont financés sur vos fonds propres. Un acheteur qui pense avoir 50 000 € d'apport et fait face à 21 000 € de frais de notaire n'a en réalité que 29 000 € d'apport effectif.
• Comparer deux offres sur la seule mensualité : une offre à 1 100 €/mois sur 25 ans peut coûter plus cher qu'une offre à 1 200 €/mois sur 20 ans. La comparaison correcte porte sur le coût du crédit (ou sur le TAEG pour des montants empruntés identiques).
• Utiliser le taux d'affichage sans vérifier le TAEG : certaines banques affichent un taux nominal attractif mais compensent avec des frais de dossier élevés ou une assurance groupe chère. Le TAEG est le seul indicateur légalement comparable entre établissements.
• Ne pas calculer son taux d'apport avant de déposer un dossier : un apport de 21 000 € sur un bien à 321 000 € représente un taux d'apport de 6,54 %. Si les frais de notaire (21 000 €) sont payés sur fonds propres, l'apport est entièrement absorbé et le montant emprunté monte à 300 000 €. Simulez ce ratio avant tout rendez-vous bancaire.